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[转载]怎样合法侵占美国人的财产?   

2012-05-21 12:20:00|  分类: 〉西洋镜 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 ↓美国地广人稀,勤劳的农民在这片土地上安居乐业

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国

             很早以前学房产经纪人课程时,看到来自张哲瑞律师一个很有趣的案例:勤劳的中国农民老王“傻占”老美财产的故事:

      老王祖辈种地务农,从小就对土地产生了很深的“阶级感情”。作为农校高材生的他,家里只有薄田五亩。在其精心栽培下,也可说是种豆得豆,种瓜得瓜,每年收获颇丰。老王心想:若给我个良田百亩,任我一展拳脚,我这一辈子也就别无所求了。  

      1987年的夏季,老王在美国哥哥的帮助下飘洋过海,来到美国的德克萨斯州。

      初来时,老王只想通过“刷盘子”、“打餐馆”,攒下些积蓄,好回老家娶妻生子,最好再置下几十亩地,“到时咱想种什麽,就种什麽。”来到德州后,他看到大片土地肥物沃的农牧场,馋得直流口水。他一看到只长草不种庄稼的闲地,就心痛不已:这帮德州土老简直是败家子!从此老王平时打工,工休时常开着哥哥送他的老福特到远郊的农场“蹓达”。  

      机会永远只眷顾有准备的人。

     当年秋天里的某一天,老王因车开得太远迷路而幸运地发现了一大片荒地。粗略估算至少多达千亩。与众不同的是,该地没有通常农牧场主圈起的栅栏。老王实在心痒难耐,就偷偷地种上几亩蔬菜。因为土地肥沃,不到半年老王就有不少的收成。老王悄悄托亲戚联系了一家专为中国城供应粮食蔬菜的批发公司,一次就把所有的种得菜卖掉,挣了好几千美元。

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国

      老王欣喜若狂,又悄悄开垦了几亩地。农艺精湛的老王提供的农产品物美价廉,很快成了多家批发公司追逐的抢手货。土地的主人似乎也永远忘记自己还有这块地。老王则本着朴素的农民阶级思想,不让一亩良田荒芜。短短五年内,老王共开垦出五十亩,在德州的土地上创出了一片“自己”的天地。

↓这些南瓜和农副产品就是我去过的一个美国农庄的产物,

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国

     直到老王来美的第十六个年头,勤劳的老王不仅娶妻生子,还在五十亩地上盖起了房子。看着自己的几个小孩一天天长大,老王不禁萌生出另一个“宏大”的计划:把周围荒芜的千亩地都开发出来,实现机械化,再养上几百头牛,给子孙留下一笔丰厚的遗产。老王雇了几个工人,购买了必要的设备,开始大规模垦荒。这一举动很快“惊动”了真的地主—继承祖业而不学无术的花花公子史马克先生。

   老王2003年4月下旬开始垦荒,史马克五月初就得知此事,怒火中烧的史马克再听说占地的是一位中国来的农民,更是暴跳如雷。史马克立刻指示个人律师发出措辞严厉的法律文书,要求老王立刻退出占用的土地,并开出天价,要老王赔偿这十几年来的土地使用费。接到此信,老王感到“五雷轰顶”。对他而言,巨大的数额,他如何赔得出?辛辛苦苦十六年的劳动难道就这样付诸东流?刚刚投入垦荒的资金就这样打了水漂?

  万幸的是,在德克萨斯州,根据“民事权利与赔偿法”,原土地所有者若没有在占用者占用土地十年之内提出诉讼,便失去索要的权利。占用者则可以在没有任何所有权证书的情况下,合法拥有土地。中国农民老王就这样合理合法的把老美的财产占为己有,把老王乐的。

    不过,老王后期开垦的那些土地,没有达到时效占有的条件,所以还归原土地所有者所有。

 

    天下有这等好事?美国真的有这样的法律?还真有。

    这条法规叫:时效占有法(law of adverse possession),还有更直接的叫法:占屋者权利(Squatters right),是指有人无争议地占有一处非他所有的房地产10年以上,法律就承认此人对此房屋的所有权(政府房屋地产除外)。

    老王这种情况就是典型的美国法律中的“时效占有” (Adverse Possession) 。

      “时效占有”简单来说是指某人在没有取得土地物主的同意下占用土地,超过一定时间便会“反客为主”。所以有时也称为“反占有”。美国各州对这一法律时效的规定各有不同。

       满足“时效占有”要有一些条件:例如,占有者必须因个人利益使用或耕作土地;对土地的占用应是连续的、公开的、排他的(包括原所有者)等等。

↓如果在森林里看见这样的小屋没人住,就赶紧搬进去吧,

要是住个十年还没人管你,这房子就是你的了

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国

       对老王而言最重要的因素是占用的时间。换句话讲,史马克先生究竟在老王占地多少年后便失去了索要的权利。老王早期先后开垦的五十亩地因为都超过十年而令史马克先生丧失了索要的权利,所以那50亩就是老王的了。

      但是,老王近来正在开垦的上千亩地则因为史马克先生发现“及时”,还可以向法院提出诉讼讨回,并可要求获得一定的赔偿(诸如损失的地租)。

↓这些南瓜看着眼熟吗?出自博文:美国北方乡村壮观的南瓜世界

不过这个农场主的地可不是占来的,人家是祖辈传下来的

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国

不管是占来的地,还是自己的地,只要你辛勤耕耘,就会有收获

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国
      在美国,闲置资源是主流社会所不能容忍的。长久废置的房屋财产,长期没人照料,有可能成为犯罪的工厂,对社会造成不安全的因素。同时,社区希望看到的是欣欣向荣,而不是无人照料的荒芜,这样不符合整个社会的价值观。物尽其用,才符合主流的要求。说得通俗一点,人家占了你的东西这么久了,你都不去要回来,那证明你不是很在乎,这样东西对你也没什么用。既然这样,还不如给需要它的人。 

   在美国,华人华侨都信奉“远亲不如近邻”,一般和邻居都希望搞好关系,邻居修的围墙和栏杆,占到了自己房子这一边,也不好意思干涉。结果,10年以后,邻居使用的那部分就不再属于你了。

   那时,你还没有回过神来呢。所以,在美国,可要看好自己的房,管好自己的地。否则,被他人占久了,就白为他人做嫁衣了。不信?看下面这个故事就知道了。

    连续好多天,一名流浪汉都在观察,怎么那么漂亮的别墅没有人住呢?远远地观察,一天、二天、三天,确实没有看见有人进出。

   壮着胆子走近一看,屋里真的没有人,于是打开门进去了。战战兢兢住了一天、二天、三天,没有人回来;十天、二十天,还是没有人来叫他搬走;一个月、二个月、三个月,还还是没人回来;一年、二年、三年,越住越踏实。流浪汉开始跟人吹牛了:你看,我买的新房。在漂亮女孩子跟前,也敢说:“May I ask you marry me?”(我可以请求你嫁给我吗?)完全忘了,这房子是他在没人允许住下来的,俨然成了房子的主人。

   住了10年以后,流浪汉去申请,这幢别墅就在他的名下,成了他的财产,别墅的主人再也要不回去了。

      别以为这是俺高娓娓在天方夜谭讲故事,有机会你可以去翻翻美国各州的法律,真的有这样的条款。所以,从知道这个故事之后,我和好朋友们天天都很积极到处观察,看见好像没人的房子,就会互相打趣说:赶快把现在的房子卖了,我们搬进去,如果没人发现,住满十年,这房子就是咱们的了,嘿嘿,这样的便宜,谁不想占呢?

                                          ----这部分故事来自于高娓娓的书《高看美国》 

看中哪一套别墅了?没事就去遛遛,如果没人住,就赶紧占上

中国农民怎样合法侵占美国人的财产? - 纽约高娓娓 - 高看美国

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